부동산 경매 공부 - 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 1편

나이를 먹다보니 재테크/투자에 관심이 점점 더 많아지고 있다.

모아둔 돈을 코인으로 한번 날린 덕에

'차라리 저축을 했다면 마이너스는 아닐텐데'

라는 생각이 내 머리 속을 장악하게 되었다.

 

'하지만 월급으로 평생을 살 수 있을까?'

'내가 회사에서 정년까지 있을 수 있을까?'

라는 의구심은 점점 더 커졌다.

재테크에 대한 내 생각은 따로 포스팅할 예정이다.

 

 

사실 부동산이라는 재테크는 시드가 어느정도 있는 상태에서만 시작할 수 있다고 생각했다.

그러나 유튜버 '족장 - 돈금술사'의 유튜브를 보고 생각이 약간 바꼈다.

소액으로도 시작할 수 있다는 것을!

 

그래서 저 사람이 대단해 보였고,

저 사람이 추천해준 책을 읽게 되었다.

그것이 오늘 포스팅 할 '경매 권리분석 이렇게 쉬었어?'라는 책이다.

 

사실 책 리뷰는 꺼리는 편이지만, 1번 읽고 나서 1~2달이 지나니 백지가 되더라.

그래서 나중에 다시 읽기보단 내 것으로 만들기 위한 정리

+ 후기를 올려야겠다고 생각했다.

 

 

 

우선 책 표지는 이렇다.

책을 원래 가까이 하지 않지만, 주황색 표지는 또 태어나서 처음이다.

출판사는 지혜로인데, 사실 행복 재테크(행크)에서 나온 책이며 이 저자나 저 유튜버 모두 행크 강사들이다.

그래서 추천해준 책들이 거진 다 행크 책들이다.

어느정도 영업의 목적이 있겠지만, 그렇다고 내용이 부실한건 아니며 경매 책 중에는 베스트셀러에 포함된다.

 

이 책은 경매에서 가장 중요한 권리분석을 쉽게 이해할 수 있도록 설명하고 있다.

다만 실패 사례가 정말 없는 것인지, 아니면 숨기는 것인지는 비판적인 시각을 가지고 봐야한다.

즉, 경매 낙찰만 받는다고 해서 무조건 수익이 난다는 보장이 없다는 말이다.

항상 투자에는 리스크가 있고 그것은 본인 책임이라는 것을 잊지말자.

 

 

 

 

이 분이 이 책의 저자 박희철(파이팅팔콘)님이다.

딱히 할 말이 없으니 바로 리뷰로 들어가겠다.

리뷰는 소파트마다 내 생각과 의미있다고 생각한 문장들을 적어나갈 것이다.

 

 

1장 - 경매 공부, 1주일이면 충분하다

1장에는 저자가 왜 재테크를 시작했는지에 대한 이유와 경매로 인해 바뀐 삶을 중점적으로 서술하고 있다.

사실 소제목 자체가 약파는 느낌이 강하다.

그러나 저자가 이번 장에서 하고자하는 말은 3줄로 표현된다.

1. 경매라고 덜컥 겁먹지말자.

2. 특수물건이 아닌 쉬운 경매로도 충분한 수익이 나온다.

3. 경매 공부방법 및 실행력

경매 절차

- 의미있는 문장들 -

-. 낙찰자가 이사비를 반드시 주어야 할 법적 책임이 있는 것도 아니고 정해진 금액이 있는 것도 아니다.

-. 이사비는 집 상태를 직접 눈으로 확인하고 줘야한다.

-. 경매 물건은 하자가 있어서 나온 것이 아니다.

-. '권리분석'이란 경매로 진행되는 부동산에 '인수되는 권리'가 있는지 없는지 판단하는 것이다.

-. 매각허가 결정은 낙찰일로부터 7일 후고, 이 기간은 물건에 하자가 있다면 매각불허가신청을 할 수 있는 기간이다.

-. 매각허가 확정일로부터 4주 안에 잔금 납부해야 소유권을 취득 할 수 있다.

 

 

2장 - 권리분석 4STEP

사실 2장이 이 책의 가장 중요한 부분이라고 생각한다.

왜냐?

'책 제목이 권리분석 아니더냐?' 라고 말하면 무뇌인증이고

경매의 꽃이 명도 or 매도라는 글을 본적이 있는데, 그건 낙찰을 받았을 때 얘기고

낙찰가를 선정하고 부동산에 하자가 있는지를 분석을 하는 것이 경매의 가장 기본이 된다고 생각한다.

그냥 4STEP 다 중요하다.

1. 말소기준권리 찾기(근저당, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권)

2. 인수되는 권리 찾기

3. 임차인 권리분석(대항력)

4. 서류 및 기타 권리 확인(매각물건명세서, 현황조사서)

 

사실 대법원경매사이트 말고 유료 경매사이트를 보면 말소기준권리는 금방찾지만,

등기부등본에서 찾는 방법도 알자

1) 갑구와 을구를 접수 날짜 순서로 정리

2) 동일 날짜에 접수한 권리가 있다면 순위 번호가 빠른 것이 먼저 설정된 것

3) 나열한 권리 중 가장 앞선 것이 말소기준권리

 

 

- 의미있는 문장들 -

-. 말소기준권리 이후 설정된 권리는 소멸되나, 소멸되지 않고 인수되는 권리

-> '배당요구하지 않은 선순위전세권' , '선순위 가처분', '유치권', '법정지상권'

: 이런건 초보면 그냥 Pass 하자. 쉬운 것부터 접근

-. '선순위 가처분'은 낙찰자에게 인수되나, '후순위 가처분'은 소멸되는게 원칙

: But, 예외도 있음(p.78)

- '법정지상권' : 토지와 건물의 소유주가 다른 경우, 건물주를 보호 하기 위한 것(p.81~82 확인)

-. 대항력 : 소유자가 변경되도 거주 임차인이 행사할 수 있는 권리(ex. 거주, 보증금반환)

-. 대항력 성립 요건 : 주택을 인도 받아 실제 점유하고, 전입신고 시 다음날 발생

-. 말소기준권리보다 후순위 임차인은 대항력이 없다.

-. 우선변제권 : 전입일 다음날과 확정일자 중 더 늦은 날짜 기준으로 취득

: 우선변제권이 말소기준권리보다 선순위면 가장 먼저 배당 받음

-. 최우선변제권 : 전입/확정일자 상관없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하면 최우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리

: 경매기입 등기 이전에 대항력 갖는다(전입신고)

: 주택 임대차 보호법에서 정한 '소액보증금의 범위' 만족

: 배당요구 종기일 이내에 '배당요구', 종기일까지 대항력 유지

:  낙찰가의 1/2을 넘기지 못한다. (p.109~113 사례 확인)

-. 매각물건명세서는 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 표시해주므로 반드시 볼 것!

: 명시되지 않은 인수 조건이 있거나 하자가 있다면 매각불허가 사유가 됨

 

3~5장 리뷰는 다음에 포스팅 할 예정이다.

2020/05/28 - [재테크/부동산] - 부동산 경매 공부 - 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 2편

부동산 경매 공부 - 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 2편