부동산 경매 공부 - Hello 부동산 Bravo! 멋진 인생 - 2편

1편은 하단링크에서 확인가능하다.

2020/06/16 - [재테크/부동산] - 부동산 경매 공부 - Hello 부동산 Bravo! 멋진 인생 - 1편

 

 

 

부자해커(구 멋진인생)의 부릉스터디가 5월에 잘 마감되었다.

나도 신청을하고 싶었지만, 뒤늦게 알아서 신청을 못했다.

당시에 2600명이 신청을 했었으며, 스터디비용 20만원으로 계산할 시에

약 5억원가량의 강사로서 부수입이 생겼다고 봐도된다.

정말 대단한 것 같다.

 1편에서 올린 신사임당 유튜브에서 밝힌 임대수익만 월 6000만원인데,

강의라는 또 다른 파이프라인을 구축하여 추가적인 부수입을 창출해내고 있다.

 

올 6월에는 부자해커 - 부동산 기초반을 런칭했으며, 신청인원은 2300명이다.

이제는 하나의 기업같다.

 

이 사람을 롤모델로 잡고 열심히 살아야겠다.

 

 

1편에 이어 리뷰를 진행하겠다.

 

-. 주거를 목적으로 사용하는 오피스텔이라도 주거용으로 신고하지 않으면 세법에 의해 주거용보다 2.5배 정도 높은 재산세가 부과된다.

-. 오피스텔은 시세차익보다는 임대 수익을 얻기에 좀 더 적합한 투자 물건이다.

-. 투자는 현재가 아닌 미래의 가치까지 내다보고 해야 한다

멋진 인생의 수익형 부동산 투자 원칙

1. 무조건 시세보다 싸게 사야 한다.

2. 월세가 대출 이자보다 최소 2배 이상 많아야 한다.

3. 최대한 적은 투자금으로 많은 물건을 보유해야 한다.

4.  실수요자의 입장에서 봤을 때, 편의시설과 교통 등의 입지 요건이 좋아야 한다.

 

그리고 다른 경매책에선 볼 수 없는 단어를 알게되었는데,

그것은 신탁공매다.

 

신탁공매란 무엇인가?

 

부동산을 담보로 대출받은 채무자와 은행 사이에서 신탁회사가 채무자의 부동산을 위탁해서 관리하게 되는데, 채무자가 이자를 갚지 않으면 신탁 회사는 부동산을 신탁 공매로 처분한다.

경공매와의 차이점은 신탁 공매는 말소기준권리가 없고 일반 매매와 비슷하기 때문에, 물건의 등기부등본상에 있는 모든 권리를 낙찰자가 인수하게 된다.(심지어 소송까지) -> 주의해야 함.

신탁 공매에서는 권리 분석에 필요한 서류 중 하나로 '신탁원부'라는 것을 살펴봐야 한다.

신탁원부는 여러 권리관계를 분석하고 명도에 필요한 정보를 얻는데 매우 중요한 서류이므로

입찰 전부터 꼭 확인해야 한다.

그리고 신탁 공매는 유찰되면 당일에 10~50%까지 가격이 낮아지는 경우도 있으므로 입찰자에게는 좋은 기회가 된다.

-> 남들이 관심을 갖지 않는 영역(낮은 경쟁률)은 높은 수익을 가져다 줄 수 있다.

신탁 담보대출을 받게 되면 일반 담보대출과 달리 대출에 대한 부분이 등기부등본에 기재되지 않는데, 신탁원부를 발급받아 보면 정확한 정보를 알 수 있다.

 

-. 상가주택 한채로 월 900만원 현금흐름 사례(p.133~142)

1,2층은 상가 3층은 다가구 형태인 상가 주택

1. 투자금이 부족하여 공동투자로 현금 마련

2. 다수의 임차인이라 명도시 법적인 절차를 병행하였음

3. 투자한 가장 큰 이유는 입지(대학교 후문에 첫번째 건물)

4. 학교측과 협의 하여 울타리의 일정 부분을 제거하여 해당물건 쪽으로 동선 유도

5. 원룸 개수의 부족으로 용도 변경(상가 -> 주택)

6. 5번 사항에서 더 많은 월세에 덤으로 양도세 비과세 혜택을 얻게 됨(위 표 참고)

7. 상가주택(근린생활시설군 ->주거업무시설군)변경이므로 신고사항이고,

그만큼 용도 변경을 하기 쉬웠음.

 

상가를 주택으로 변경하기 위해 고려해야할 주의사항

1) 일정 규모 이상의 주차장과 주차 대수

2) 정화조 용량

3) 대지 안의 공지 : 인접 건축물/대지 경계로부터 띄어야하는 거리

(세부 내용은 지자체마다 다르므로 알아볼 것)

이런 기본지식을 알아두고 용도 변경시에는 건축사무소에서 확실하게 확인할 것

 

-. 월세 10만원의 차이가 매매가로는 2천만원의 차이를 발생(연 수익률 6% 가정)

 

-. 부동산 매입 전 가장 먼저 할 일은 결로나 누수와 같은 중요 하자가 있는지 확인하는 것.

리모델링이나 수리비용이 배로 들 수 있음.

 

협상의 법칙

1. 상대방의 의도를 파악(상대방이 먼저 자신의 생각을 말하도록 질문으로 유도)

반반의 법칙(상대방에게 가격을 먼저 물어보고 그가 만족할 수 있는 금액 파악)

2. 협상 카드를 절대 한 번에 내놓지 말아라

(한 가지 요구사항을 관철시키고 그런 다음 다른 사안을 끄집어내어 다시 협상하는 방식)

-> 한 번에 많은 것을 내놓으면 거부감이 높아진다.

 

-. 수익률 계산법

 

-. 고시원은 무조건 월세 수요가 많은 곳에 위치해야 한다.

-. 직장인들은 학생들보다 관리하는 것이 더 수월하다.

-. 소방법으로 인해 고시텔 공사하는데 평당 250~300만원 정도 소요

(약 100평이면 25,000~30,000만원 정도의 비용이 든다)

 

고시텔 입찰 시 주의점

1. 수요와 입지

물건 주변에 경쟁이 될만한 고시원이 얼마나 많은지 확인(원룸이나 오피스텔의 수요도 확인)

2. 소방시설 확인

고시원 운영을 위해서는 소방완비증이 있어야 함.

2010년 이후 발급받은 소방완비증명서에 '쿨러 적합'이라는 내용이 있으면 완비증을 재발급 받는데 문제없음.

(2010년 이전에 발급받은 완비증명서이고 쿨러가 설치되어있지 않으면 완비증을 재발급 받아야 함)

입찰 전에 소방업체를 불러 완비증 재발급이 되는지 점검 받는 것이 안전하다.

3. 용도 변경

2010년 이후 신설된 고시원에 입찰할 때에는 건축물대상상에 무엇으로 표기되어있는지 확인하자.

고시원이 아닌 근린생활시설로 표기되어 있다면 고시원으로 용도 변경이 가능한지 먼저 확인해야 한다.

용도 변경이 불가능하다면 소방완비증을 받을 수 없고 결국 사업자 등록도 못한다.

4. 불법건축물 여부

불법으로 방마다 취사시설을 구비해 놓으면 낙찰 받은 후 소방완비증을 재발급 받을 때 문제가 될 소지가 있다.

-> 이럴 경우, 취사시설을 모두 철거해야만 한다.

 

임대 관리 노하우

1. 애완동물 문제/월세 입금 지연/수리 책임 여부 등은 특약사항에 꼭 기입

2. 임차인의 전화번호를 저장할 때, 계약 날짜와 이름 주소지를 같이 저장한다.

3.매월 일자별로 월세 입금일을 달력(어플)에 표시한다.

 

 

여기까지 책 리뷰다.

별도의 협상이나 세금관련된 부분은 Skip했다.

협상의 경우에는 글로 배우는데는 한계가 있다고 생각한다.

마치 '연애를 글로배웠어요' 같은 느낌이랄까?

경험이 가장 중요하다고 생각한다.

그리고 세금은 추후 포스팅할 예정이다.

물론 절세관련 책을 읽었지만, 작년 기준이라 올해와는 좀 다른 내용도 있겠지만

뼈대를 만들기 위해 읽는 중이다.