부동산 경매 공부 - 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 2편

1편 리뷰는 하단링크에서 확인가능하다.

2020/05/26 - [재테크/부동산] - 부동산 경매 공부 - 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 1편

 

 

2장의 권리분석이 가장 기본이면서 중요하니 꼭 알아두자.

권리분석은 경매에서만 사용하는 것이 아니라, 일반 매매 시에도 도움이 될 것이다.

 

자 그럼, 리뷰를 이어가겠다.

 

3장 - 경매 실전

이번 장에서는 저자의 경험을 기반으로한 사례를 기반으로 경매 실전 Tip들이 들어있다.

ex) 물건 검색, 임장(손품/발품), 명도

사실 좋은 물건에 대한 것은 인터넷에 다 있는 것이다.

ex) 역세권, 초품아, 신축, RR, 남향, 학군 등등

내가 자주 보는 커뮤니티에는 '브역대'라는 말이 있다.

브 : 브랜드

역 : 역세권

대 : 대단지

이것만 있어도 실패하지 않는다고 한다.

결국 어떤 요소보다 입지가 가장 중요하다고 생각한다.

1편에서도 말했듯이, 쉬운 물건도 수익이 높은 경우가 있으니 쉬운 것 부터 시작하자.

적정 낙찰가를 정하기 위해 온라인/오프라인 임장은 필수

취득세/중개수수료/이자/명도비/체납관리비/수리비도 항상 고려해 둘 것!

-> 수익률과 직결됨

 

 

책에 있는 사진인데, 이것은 2019년까지 적용됬던 취득세이다.

2020년부터는 아래와 같이 변경되었다.(농특/교육세 제외)

구간	1세대 3주택 이하	1세대 4주택 이상
6억원 이하	1%	4%
6~9억원 이하	1~3%	4%
9억원 초과	3%	4%

다주택자들은 이제 더 높은 취득세를 내야한다.

그리고 6~9억원 구간의 세율을 변경했는데

7.5억원까지는 세율이 2%보다 낮아지고, 그 이상부터는 2%보다 높아진다.

그리고 저 '1세대의 범위'가 중요하다.

1) 배우자의 주택

2) 미혼인 30세 미만 자녀의 주택

특히 자녀는 주민등록상 별도로 살고 있다 하더라도 1세대로 본다.

 

- 의미 있는 문장들 -

-. 쉬운 물건의 기준

: 말소기준권리 이후로 모두 소멸되는 물건

: 명도가 쉬운 물건(보증금 전액을 받는 임차인 / '소액임차인'이 점유하고 있는 물건) 

-. 배당을 받으려면 낙찰자의 명도 확인서가 필요

-. 임장 시 알아 볼 시세 -> 매매가/전세가/최저가(Top층,1층)/최고가(로열층)/급매물

-. 임장 시 최저가와 최고가는 그 가격에 거래된 이유를 물어볼 것

-. 도로 및 경사도도 확인(ex. 고바위 등의 Condition은 지도로 확인 불가)

-. 시세는 3곳 이상의 중개사무소에서 조사(네이버에는 허위 매물이 다수 존재)

-. 아파트 관리사무소에서 미납된 관리비 알아볼 것

: 낙찰자가 인수해야하는 것은 공용 관리비다.(연체 이자 및 전용 부분 관리비는 인수 대상 X)

: 관리비 정보를 알려 주지 않는다면, 체납된 관리비 전체 금액의 60%가 공용부분이라고 생각

: 하지만 집에 오랜 공실 or 입주한 적이 없는 물건은 체납 금액 전체가 공용 관리비일 수 있음

-. 법무사 수수료는 50~100만원 정도 생각할 것

-. 중개 수수료는  주거용 매매가 기준 2~6억원은 0.4%, 그 외는 0.5%로 생각할 것

-. 적절 명도비는 기회비용을 따져서 1억 당 최대 100만원 정도 생각할 것

: 명도가 늦어지면 오히려 이자가 더 발생 가능

-. 입찰 시 신분증, 도장, 입찰보증금 필요(신한은행 계좌 만들기)

-. 보증금액은 통상 최저매각가격의 10%

-. 입찰 가격은 절대 수정 불가하니 신중할 것

-. 입찰 당일 변경 및 취하가 발생할 수 있으므로 출발 전 사이트를 통해 확인할 것

 

 

4장 - 낙찰 후 수익

이번 장에는 낙찰 이후 프로세스를 설명하고 있다.

가장 중요한 것이 명도라고 생각한다.

빠른 명도는 수익과도 직결되기 때문이다.

그 다음 중요한 것은 경매 관련 대출 '경락잔금대출'이다.

 부동산 투자에는 레버리지가 거의 필수적이다.

주거래 은행을 고집할 필요없고, 여러 은행을 알아보거나 법원에 대출아줌마들을 활용하자.

 

- 의미 있는 문장들 -

-. 경락잔금대출 금액의 기준은 다음 3개 중 가장 낮은 금액으로 대출이 실행된다.

: 감정가의 70% / KB 시세의 40~70%(규제지역은 30-50%) / 낙찰 가격의 80%

-. 입찰 전 대출 가능 금액 문의 시 제공할 정보

: 물건 사건 번호/ 감정가와 예상 입찰가/ 보인의 소득 및 부채 현황 / 원하는 대출금

-. 강제집행 비용은 평당 7만원 정도 -> 적당한 명도비용의 기준이 됨.(p.225)

-. 인도명령은 잔금 납부와 동시에 신청하자.

: 낙찰 후 6개월 이내 신청/ 대상자는 대항력 없는 임차인, 채무자, 말소기준권리보다 후순위인 자

-. 인도명령 신청에서 강제집행까지는 통상 4주 정도의 시간이 소요된다.

-. 성수기 : 12~2월 / 8~9월

-. 취하는 경매 신청 채권자만 가능하고 매각허가결정 후에 취하를 하려면 낙찰자의 취하 동의서 필요

-. 취소는 소유자나 채무자가 단독으로 신청하는 것이다.

-. 경매가 정지되면 낙찰자는 대금 납부도 못하고, 취소 절차가 끝날 때까지 입찰보증금도 못 찾음

 

 

5장 - 차별화된 수익을 내는 고수의 노하우

이번 장에는 그냥 저자의 사례들의 나열이다.

그래서 그냥 이런 방식으로 접근을 할 수 있구나라는 점만 느꼈다.

그리고 약간의 절세 Tip들이 있는데 다른 책리뷰에서 소개하고자 한다.

 

- 의미 있는 문장들 -

-. 경매와 공매가 동시 진행되는 물건은 낙찰 대금을 먼저 납부한 쪽이 권리를 갖게 된다.

: 경매 낙찰 가격을 주시하다 공매에서 그 가격보다 더 낮은 가격에 입찰하는 방법

 

 

총평

현재 부동산 공부(경매 포함)에 있어서 중요하다고 생각하는 3가지 가 있다.

1) 권리분석

2) 올바른 임장 방법

3) 절세 방법

 

이 책 '경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?'는 그 첫 번째인 권리분석에 대해 쉽고 간결하게 설명한 책이다.

위에서 말했듯이, 권리분석은 경매에 관심이 없어도 부동산을 산다면 필연적으로 알아야할 지식이다.

사실 이런 재테크 책은 다 성공사례만 있기에, 리스크를 염두해 두고 비판적인 시각을 가지고 봐야한다.

경매가 항상 큰 수익을 가져다 주는 것은 아니라는 것을 알고 보자.

그리고 자기개발서나 재테크 책이든 행동이 중요하다.

아직 부족하다고 생각하다고 이책 저책/ 이강의 저강의 듣다가 그냥 콜렉터(수집가)만 될 뿐이다.

실행이 가장 중요하다!